地產商分拆釋放價值

w680

近日港股市場出現一個現象,就是中型地產商陸續分拆資產上市,計有鷹君(0041)把朗豪品牌分拆,月底又有合和實業(0054)分拆香港房地產業務,以及新世界發展(0017)分拆酒店,在此向大家一一介紹。

準備分拆酒店品牌朗廷上市,為地產商分拆打響第一炮,根據公布消息,鷹君是次拆出的資產包括香港朗豪、朗廷、逸東三酒店,以及倫敦和紐約朗豪酒店,全部以朗廷為管理品牌,每房間叫價達到 1,000萬港元。

為何每房叫價這麼高?說來也有點道理,皆因是次分拆除了旺角朗豪酒店外,還有位於紐約第五街的物業,年前給集團冷手拾個熱煎堆,如今紐約樓市回暖,房價自然更有吸引力。

市場對於鷹君分拆的判斷是,分拆後有大批資金回籠,故鷹君有機會派特別股息,而且,集團分拆房託冠君(2778)後派特別息有先例,故外界認為再次回饋股東的機會不低。筆者則認為,鷹君是次分拆合情合理,旗下品牌有發展性,亦符股東利益,理應支持。

 

w680 (1)

Stock Price of Great EaglePhoto by: 0041

合和實業(0054)於昨日發出了分拆的通函,預期在港集資 64.3億元,並要求最低估值 220億元才落實分拆,最快月底「開波」。

其實,合和於半年前已就分拆作好準備,在二月份公布全年業績時,已公布詳細的估值及未來計劃,其年報的資料詳盡。當時獨立估值師對合和香港資產進行評估,估值 308億元。

在昨日的通函中,更多的細節曝光。第一、合和股東將獲得優先認購權,每 25 股可優先認購 1 股,而大股東則會放棄優先認購權。為了使到分拆更為吸引,合和做了一些工夫,例如,荃灣悅來坊便在去年翻新,引入大型超市和百貨店,提升租務價值。

 

w680

分拆後合和香港抵買與否,要看最後對物業的估值,皆因除了合和中心、E-Max、悅來酒店外,香港物業該還有合和中心二期及皇后大道東200號,這些物業會否包括在分拆資產之內?其估值又是如何,將會對全局有影響,若訂價合理,則現合和股東還是值得認購的。

風氣所及,藍籌股新世界發展(0017)也準備分拆資產計劃,已公布的消息是,新世界計劃分拆灣仔君悅、灣仔萬麗海景和尖沙嘴凱悅三間酒店,九龍萬麗則沒有納入在計劃之內。由於計劃只有初稿,估值及詳情未定,筆者對此抱觀望態度。

【此文章刊載於POT.HK;標題:地產商分拆釋放價值